6月 22 2022

ORIENT MEDICAL GROUP 西尾靖様

法人を始められたのはいつ頃ですか？

日本の法人は会社員時代に設立して今年で14年目、海外では2012年にタイに法人を設立してちょうど今年で10年目になります。

独立されたきっかけは何ですか？

日本で会社員時代から行っていた不動産賃貸ビジネスを柱に起業して、その後不動産投資家をターゲットに海外の不動産を紹介するビジネスを中心に商売を始めました。紆余曲折ありましたが、現在も同事業も含めて、国内法人１社、タイ法人２社を経営しております。

タイに来た当初はどんな事業をされていたのですか？

2011年末にタイのアユタヤにあるコンドミニアムを日本の不動産投資家に販売するために来タイしました。2012年頃の為替は、1バーツが2.5円の時代、10,000円が4,000タイバーツになるような時代で、ドル換算でも1ドル85円のような時代でした。結果為替差益だけでも十分にキャピタルゲインが狙える時代でもあったと思います。
その後タイで事業を多角化して、タイに居住する日本人をターゲットにしたサービス事業を展開しました。現在タイ法人では、学習塾３店舗、アパレルショップ３店舗、レンタカーサービス、日本TV視聴サービス、ゲストハウスなどをしており、近々には日本のお酒を販売するショップも開店予定です。日本在住者向けには、タイで古着の買付け代行サービスを行っております。日本の古着屋や古着転売ヤーと言われる方々から毎日のようにお問い合わせ、オーダーを頂いております。

なぜ海外不動産販売に参入されたのですか？

前述もしましたが来タイした頃は、リーマンショック後の円高の影響で、1バーツが2.5円の時代、10,000円が4,000タイバーツになるような時代で、海外不動産購入に日本人不動産投資家は、かなり前のめりでしたね。当時、日本の不動産投資家にむけて、
「この先日本は、人口減少の上に世帯数も減少して、日本円だけの家賃収入ではなく、海外不動産を保有して、外貨にてキャッシュフローを得ることの重要性や今（当時）の円高時に、割安なASEANの不動産を購入し保有して、ASEAN諸国の成長エスカレーターに乗り、数年後のキャピタルゲインを狙う投資のポートフォリオ戦略が重要」という投資戦略を提案していました。
実際に日本は、その後歴史的な円高から徐々に円安になり、昨今の円安基調は、一般の日本人にもかなり話題になっていますね。そして、日本は2014年辺りから人口減少、世帯数も減少してきているのは事実で、現在日本は空室、空き家問題を抱えはじめているような時代に突入しています。
当時は、ASEAN地域での不動産投資に魅力を感じてもらうために、毎月のように日本人の不動産投資家のための海外視察ツアーを実施しておりました。
しかし、2014年頃からは円高から円安基調に変化していており、この海外不動産投資を提案するビジネスは長く続かないだろうと予想をし始めました。独立当初の2008年頃に販売したプレビルド物件（建築完成前に販売するコンドミニアムの販売手法）で販売した物件が完成して、賃貸付けのサポートや出口戦略を検討する人の売却手続きのサポートをしていました。
しかしそのサポートには、日本と海外の遠隔では限界を感じたことと、ASEAN現地で働くスタッフのスキル不足に危機感を抱きました。
特に入居トラブルの後処理はかなりネックになり、他の業務が滞ることも度々ありました。このまま海外不動産販売に関わると、ただただトラブルをまき散らす結果になる…最悪の状態を憂慮し、一度海外の不動産販売事業は撤退することを決意しました。引き際のタイミングとしては、かなり良かったと思います。その後も販売を続けている企業やエージェントからは、彼らの販売した物件の後処理を頼まれることも現在でも度々あります。

そこから海外での事業内容の変更をされたのですね

不動産販売事業にいったん見切りをつけたとはいえ、私がASEAN地域への海外進出で得たナレッジは貴重な財産です。それを活かして他のビジネスに切り替えようと視野を広げていきました。
バンコクの繁華街のトンローと言う場所にあるマッサージ屋を事業譲渡するという話を頂き、その営業権を購入し運営をはじめました。そこから、タイで初の地元に根差したビジネスを開始し、その時から、現在のORIENT MEDICAL GROUP社のタイでの事業がスタートしました。その後、2年間の高級和食店の営業などを経て、2013年末に学習塾の事業譲渡で購入、こちらは前述の通りに現在も3店舗運営中です。

多岐にわたるビジネス展開をされ、そのあと再び不動産物件の購入をされたのですね

そうなんです。2014年の暮れに高級和食店を売却し、そののちトンローで、「宿屋（YADOYA）」というゲストハウスの事業の営業権を450万タイバーツにて購入しました。今思えば高い買い物をしたと反省しております。その後すぐに、バンコクの日本人が多いエリアであるスクンビットソイ38にある「アスケラアパート」の物件管理のお話を知り合いを通して私に届きました。当時のタイ人オーナーは元在日タイ大使館の方で、自分の土地を担保に借り入れた資金で日本人向けにアパートを建築していました。
彼は不動産運営については全くの素人で、どのように集客して、運営して、管理していくのかを全く理解してなく、私に物件の一括管理委託契約を希望されました。その後、そのオーナーと色々とミーティングを重ねていくうちに、私は上物の建物の46室を30年間長期賃貸（リースホールドの権利）する権利を購入できないか？と提案しました。その方が、自分自身で全てを決定して思い切った運営ができるし、日本で培ってきた不動産賃貸業のノウハウも思う存分活用できると考えました。
そちらを6,000万バーツ（当時1億8000万円）で購入しました。上物を買ったとはいえ、オーナーに支払う地代家賃もありましたが、毎月の売上予想が135万バーツ、税引後の利益で50万バーツは予想されたので、リースホールドの購入に踏み切った次第です。その後、アスケラアパートは私や会社にとってタイ人に信用を得るために大いに役立ったことから、収益や利回りでは測れない貴重なタイの資産でありました。

そのあと、再びアユタヤの物件の売買に関わることになったと伺いました。詳しく聞かせてください。

2011年末に来タイして、販売を進めていたアユタヤの物件というのはプレビルドでした。タイでは不動産を日本でいう原野商法の状態で購入することができます。
ここでの建築原価は3割から4割なので、100室のうち60室売れば、販売管理費なども含めて捻出できる計算になります。70％売れてたらほぼ納期までに建物は完成します。2015年は、そんなアユタヤの物件が完成間近でした。私も自分自身でその物件を購入していましたので、完成が非常に楽しみでした。
物件は大型物件になるほど、プロパティマネジメント（賃貸管理）はホテル並みに行き届いたオペレーション管理が必要です。たとえばタイのコンドミニアムによくあるプールも水を入れておいたら、それでいいというわけでは無く、薬剤投入などの管理が必要です。不動産関係業者として依頼を受けて、出来上がったアユタヤの物件を視察をしたところ、当時のプロパティマネジメントはかなりずさんな状況でした。そのことを担当者に指摘し、色々とマネジメントのサポートをしておりました。ただ、その数年後にはこのアユタヤの物件に、恐ろしいほど深くかかわることになったのです。

そちらの物件はどのような状況だったのですか？

７棟553ユニットあるうち、実際は10％ほどしか入居は埋まらずに、購入した投資家のクレーム発生原因となっていたので、基本的に７棟553ユニットを別オーナーへの所有権の売却を検討していました。投資家には本来見込まれる収入の10分の１しか配当が入らないわけです。賃借権（リースホールドの権利）で販売している物件のため、投資家には賃借権しか販売しておりませんので、法律的には所有権を他のオーナーに販売することは可能です。

不動産の権利に関しては、いくつか階層がありますよね。

そうですね。不動産は権利が階層化しています。建物になぞらえこれらの権利を説明すると、シンプルに１Fに所有権、２Fに賃借権（リースホールドの権利）３Fが入居する人の権利、地下に担保設定抵当権があります。

日本の法人に課される法的拘束はどのようになっていますか。

タイのコンドミニアムは51％がタイの法人、個人が所有していなければなりません。しかしこちらの物件は、全て日本の法人、個人が所有していることになっており、当初は所有権を販売していたのですが、途中で賃借権（リースホールドの権利）に変更するという販売当初からお粗末な感じの物件でしたね。
しかもアユタヤに住んでいる日本人は当時の私の調査では、約600人〜700人、昼間の人口は2500人程度です。たったそれだけの人しか住んでないのに、アユタヤに住んでる日本人が全員そのコンドミニアムに住まないと物件が埋まらないという、全くどんな調査をして、プロジェクトがスタートしたのかも疑問でしかありませんでした。
アユタヤには日本人向けのサービスアパートメント物件も当時既存のものが既に10軒程あり、もはや100％の日本人が全て当該物件に住む訳がないのです。そんな実現不可能、頭の中がお花畑な机上の空論だらけで、完全にマーケティングがミスマッチでしたね。
その後、この物件のプロジェクトオーナーの方から12億バーツで全て売却したいという相談を受け、私はなんとか2016年10月に購入者を見つけてきました。その購入希望者とは、2017年3月に契約締結まで持っていきました。当時で7億バーツでの購入です。随分と希望金額に乖離はありましたが、プロジェクトオーナーの承諾をもって進めているので、全く私は問題なしとの認識です。

投資家にその所有権の売却情報は伝わっていたのでしょうか？

いいえ。日本人投資家が賃借権（リースホールドの権利）を購入の後に物件全体の所有権の売買が発生しているという情報は、プロジェクトオーナー、販売会社及び運営会社の判断で、日本人投資家に通達されないままの極秘で進められていました。それが暴露され大炎上することとなったのです。　　　　告発したのはその物件の資産管理会社をプロジェクトオーナーから委任受けていた弁護士です。その弁護士の彼が、物件の権利を乗っ取り、投資家に極秘の元にプロジェクトオーナー、販売会社及び運営会社の判断を元に所有権を売却しようとしている、、、ってことと、日本人投資家には、賃借権（リースホールドの権利）を当初の何割減にして資金を返却して終わりにしようとしているという若干悪意も感じる内容で日本人投資家にその旨の通知が来ました。私も個人的に物件を購入していたため、ばらまかれた告発メールを受け取ることとなり、肝を冷やしました。しかもその告発資料の中には、７億バーツでバイヤーに販売するところにORIENT MEDICAL GROUP社が絡んでおり、その社長（私です）は、プロジェクトオーナーのマブダチ？？ってぐらいに相当悪意を持って告発されていました。確かに私がバイヤーを探して来たのは事実だし、その仲介手数料をもらう予定になっていたのはビジネスですから当たり前だし、その辺り弁護士のような職業の人には商売がわかってないのかと疑問にも思いましたね。クライアントの要望通りにして、この結果ですから、正直なところ私が被害を訴えたいぐらいでしたね。
挙句の果てに、実はその物件はタイの土地局に登記もされていませんでした。仲介で入っていたORIENT MEDICAL GROUP社は合法的に仕事を進めていましたが、くだんの弁護士によってかなり分悪く表現されていたためクレームが後を絶たない状況にしばらくなったのも紛れもない事実です。　　　　　　　　　　　　　　　　その後、物件を乗っ取った弁護士は、物件管理は全く素人であり、当然のごとく何も出来ないので、その建物はますます荒れ放題、不法建築だと、警察や軍隊が出てくる一幕もあり、そんなこんなをおもしろおかしく、タイに在住している日本人がSNSであることないことを暴露して、ますますおかしな話になり、日本人投資家から集団訴訟に発展しました。ただ、その集団訴訟も結果は「火事場の泥棒」になり、集団訴訟詐欺になって、日本在住の投資家は、何を信じれば良いのか疑問しかなかったのでは？と思います。現場と日本人投資家の間に挟まれた運営会社の社長や担当者はみな体調を崩し、業務を遂行する人がだれも居ないという酷い有様でした。
そこへプロジェクトオーナーが現れ、私も含めて相談の場がもたれました。やむなく私は日本から集団訴訟が発生して、現地は荒れ放題になっているこの業務を引き継ぐことになりました。
成功報酬でコミッションの受け渡し義務には応じるというプロジェクトオーナーとの約束だけを頼りに、3年でクロージングすることを目標にこのアユタヤで仕事をすることとなったのです。その後、試行錯誤を繰り返し、2020年12月末日をもって全ての業務を終わらせることができたのが不幸中の幸いです。管理会社の大幅な赤字経営（毎月150万バーツの赤字）をなんとか立て直し、人員整理、大幅なリストラを断行して、今までのプロパティーマネジメントのスキルをフルに活用して、最終的に運営会社は毎月200万バーツの黒字になりました。

海外の不動産物件は実際に見に来ないとわからない部分も多いですね。

そうなんです。しかしひとつ言えることは、海外の不動産を購入するということを投資と捉えれば、投資とは自分自身で判断し、良いと思って自分の意思で自分の財布から購入資金捻出して買っている（投資している）のであり、最後まで自分自身でその責任を取らないといけないのは、日本でも海外の不動産でも投資家としては失格だと思います。
投資家の中には最後の最後まで連絡しても返信のない方もいましたが、そういった一部の無責任な投資家の方を除き、多くの投資家とアユタヤ現地で直接面会しました。
私としては投資家のみなさんに投資家としての最終判断をしてもらうための機会と選択肢を提示しました。それがここまで崩壊した物件を救うせめてものであり、唯一の私が投資家にできる仕事だったと今でも思っています。
アユタヤ現地を訪れた多くの投資家は、現地視察を終え、現状稼働の状態が良いのを見て意外性があったのか「好印象を持った」という意見が多かったです。自分もその物件を所有し売却した身なので諸々の痛みは共感しますが、訴訟を起こしたりクレームを言う投資家の大半は情報弱者ですし、現状を理解しようとしない無知な方です。当時の日本人の海外不動産投資家は圧倒的に情報とそれを理解するスキルがまだまだ未熟な時代でしたね。

不動産投資家が自ら情報を取りに行くことは基本と言えますね

それはそうなんです。しかし、その情報の選択肢も与えない運営、管理会社というのは、かなり問題があります。私はその問題を解決するために日夜奮闘しました。
アユタヤという土地を気に入ってもらうため、現地でのもてなしなどの甲斐もあり、投資家の多くはなんとか穏便に納めて、現地を後にする頃には誤解も解けて、「あとはそちらに任せました」と私にすべて委託一任という判断をされた方も多かったですね。2020年にアユタヤの件が無事終了出来たのも多くの理解のある投資家のおかげです。

その後お引っ越しをされ、今の事業に至るのですね。

はい。私の所有していたアスケラアパートはコロナ禍で地代家賃の支払い不能に陥り、かなりの安価で売却し、相当な痛みを受けました。そして、バンコクからシラチャに引っ越しをして、会社の再起をかけてシラチャイオンショッピングセンター前で冒頭に述べたような事業をしております。
古着ビジネスに関しては、私は学生時代に90年代の古着ブームを実体験しているので、そのブーム再来かという感動を得ました。古着のことを勉強し試行錯誤の末、今はタイ国内に３店舗、日本に２店舗を運営（直営）しています。新規で日本で店舗を増店するか？今後はフランチャイズ展開を日本でするかを模索中です。

タイならではの商材を見つけられたのですね。

長い間、タイで仕入れることができるものを検討していたので、10年目にして、そのアドバンテージをようやく得ることができたように感じています。それが「古着」という商材です。日本では10坪の店舗で一カ月150万円の売上、60万円の利益を出せており、大儲けをできるようなビジネスではありませんが、コツコツと地道に稼げるお店にはなっております。
また、タイのリフォーム事業の受託も徐々に再開しています。加えて、コロナ禍も先が見えてきた2021年11月よりゲストハウスも再開しました。こちらはスタッフの給料を稼ぎ出すためなので、日本人投資家が日本に居ながらにして運用している物件とは少し意味合いが変わります。徹底的に無人化で運営を工夫していますが、現地法人があるからこそできる業態だと思っています。
お陰様で現在事業は黒字化していますが、この成功は日本から進出したばかりの方がまねしてできるかといえば、必ずしもそうではないです。私も海外進出した当初の目論見とは大幅に現在の結果は、異なっています。
結果的には高い授業料を払ったという計算になりますが、だからこそ今できるビジネスがあります。タイは遊びに来るのはとても良いところですが、ビジネスモデルの詰めが甘い状態では、カッコつけて安易にビジネスで海外に出るべきではないというのが私の意見ですね。厳しい言い方になりますが、それが今の本心ですし、同じ日本人にタイも含めた海外で損して欲しくないと思っています。

エアグローバルエージェンシーはオーナーシップが高い民泊経営者の最高のパートナー

エアグローバルエージェンシーの近江さんとは、弊社が2014年に物件を運営を開始した当初に知り合いました。物件入居の繁忙期の2015年1月〜4月までに物件の入居件数が伸び悩み、その時に民泊を始めてみようということで詳しい業者を探していたところ、知人から紹介されました。
最初は２部屋だった物件を徐々に増やしていき、2020年に物件を手放す頃には、民泊で月に40万バーツから50万バーツ稼ぎ出してくれていました。これで当該物件の地代家賃や経費などのプラスアルファが補える金額です。物件のパフォーマンスが向上してとても感謝しています。
今後もゲストハウスも再開しましたので、公私たがわず付き合いをしていきたいと思っています。近江さんは猪突猛進型のビジネススタイルなので、受け手側に緩衝力がある場合はとってもいい仕事ができると思いますよ。

＜西尾さんから海外民泊ビジネスを検討している日本の不動産投資家の皆様へ＞

民泊はとてもシンプル。集客した後に、顧客満足度があがれば成功します。全ては受け入れる側のスキル（力）次第。ビジネスパートナーとの協業で相乗効果を期待するのであれば、ご自身も勉強し続けないと経営者とはいいがたいです。そこは自覚をもって、自分の物件に対してベンチマーク先を明確に客観的に見て、事実を捉えてください。そういった視点があれば、近江さんのような優秀なエージェントと協業することは価値を生み出すと思います。とにかく海外の物件だからとさじを投げないで、オーナーシップをもって仕事をすることが大切です。
「エアビ―は何を売っているか」考えたことがありますか？お客様は空間を時間で買っているわけです。ホテルももちろんそうです。立地やサービスがその空間に見合った価値があれば、お客様はお金を支払います。全てはお客様が財布から出す金額に自分の物件が見合っているかどうか？物件の古さやアクセスの良し悪しに対して、クオリティーを最大化させる方法が何なのか？咄嗟にそれらが出てこないのであれば、あなたはまだ民泊のオーナーになるのはまだ早いのかもしれませんね。　