小資金から始める民泊
新山彰二さんは1981年北海道札幌生まれ。大学卒業後、システム会社に勤務する傍ら、副業で不動産投資と物販を開始。2014年末にはAirbnbなどの民泊を知り、いち早く民泊事業に取り組み、2015年12月に利益150万円を達成されました。民泊特区の法整備が整う以前に著作を出版、セミナーを行う他、個別コンサルティングも行い、その実践的な内容が好評を得ています。お話を伺いました。
サラリーマンを辞め、民泊を始めた理由
民泊アドバイザー 新山彰二さん
私は2014年から民泊運営を本格的に始めました。前職のサラリーマン時代、ふとしたことをきっかけに副業で現在の事業に興味を持ち、始めたのがきっかけです。
2011年ころ、私は北海道で一部上場企業のシステムエンジニアとして働いていました。順調に仕事をしていたのですが、ある日突然、北海道から突然大阪に転勤になり、そこで営業職として働くことになったのです。経営状況としてはとてもいい会社だったのですが、会社都合の転勤、職種も変わってしまったことで、このまま会社員として働き続けることへのデメリットも徐々に感じはじめました。それを払しょくするために、副業をはじめてみようと思い立ち勉強を始めました。
当時、札幌で購入した新車があったのですが、それを売却した資金とボーナスを全てつぎ込んで200万円の資金を作り、融資も受けました。融資金額は900万円借りることができました。それを使って大阪市内のワンルームを980万円くらいで購入し、大家さんになったのがはじまりです。
家賃収入は得ることが出来るようになったのですが、キャッシュフロー分を合算すると僅か月２万円の利益と、生活できる金額ではなかったので、もっと勉強して収入を増やさないと独立は難しいなというのが始めのころです。
転売業を経て、Airbnbに出会う
新山彰二さんがオープンした物件
不動産購入の次は、その頃流行していたアマゾン転売や、eBayからの転売などをはじめました。アメリカをはじめとする海外から仕入れをして、日本のアマゾンやメルカリに転売するというビジネスを開始しました。2014年ごろから利回りのいいレディースアパレルとか、そういったものを商材にするようになって、中国から卸売りをしている業者から買い付けをして、Yahooショッピングやメルカリに販売していました。
そのころちょうど物販の仕事仲間の友人を通じてAirbnbの存在を知りました。
海外からの輸出業を伴う転売事業と、民泊運営は、仕事内容が少し似ているところがあります。国内にある不動産を宿泊できるような形に整えて、海外の方にサービスを売るというのは、私が転売の仕事でやってきたこととかなり共通点があったのです。
大阪に民泊物件を持つ
新山彰二さんがオープンした物件
物販事業から民泊に乗り換えようと決心をしたのですが、当時は書籍やインターネットを含め、情報が殆どない状態でした。
当時は大家さんになりたいという思いが強かったので、当時大阪で物件探しをしてみたのですが、民泊転用を念頭に置いて、「外国人に部屋を貸したいからふさわしい物件を紹介して欲しい」
と直接いったところで話は通じませんでした。
マーケティングのノウハウは殆どなかったのですが、このあたりのエリアのこのランクの物件なら多分お客さんは来るんじゃないか、というところの不動産屋をあたりました。その不動産屋さんから紹介してもらった物件の中から友人と精査をして、なんとかやれそうな物件を見繕って調査をして、オーナーさんに話を通して民泊を運営開始しました。
それが思いのほか好調で、反響も大きかったので約9カ月ぐらいかけて10物件に増やし、月の利益も200～300万円程に達しました。
当時は民泊運営全般を支える仕組みが乏しく、運営業者もいなかったということもあり、民泊の仕組化を全部自分でやらなければならない状況でした。民泊も初めは自分で全部やっていたのですが、徐々に外注先を見つけて、効率化を図ることができるようになりました。
民泊ブームが到来 情報発信を始める
新山彰二さんがオープンした物件
私たちがこのプロジェクトを始めたあたりから、世の中も民泊ブームが到来し、書籍や勉強会、Webサイトやブログも増え始めてきました。当時はセミナーに自分で料金を払って参加してみると、2回に1回は「初心者向けとはいえ内容が酷いな」というセミナーも結構ありました。
これなら自分で情報発信をした方が早いし、説得力があるコンテンツを作れるのではないかと思っていました。発信するからには、内容が薄いのに人をたくさん集めているような競合他社に負けたくありませんでした。
ブームの最中、本格的に民泊関連の情報発信を始める前から、友人から民泊のノウハウをぜひ教えて欲しいという依頼が来て、教える機会はとても多かったです。協業して欲しいという依頼もかなりありましたし、そういう方には自分が始めた事業のさわりのところだけを教える個人コンサルをしていました。約10人くらいに教えていたので、教えて欲しい方の需要をひしひしと感じながら、私自身の時間を節約する意味でもセミナーを開催することにしました。ブログやメルマガもぼちぼち始めていって、2016年の一年間は情報発信とセミナーに注力してやっていました。
民泊の解禁と書籍のリリース オンラインサロンの開始
新山彰二さんがオープンした物件
その後、大阪の特区民泊が解禁になり、許認可制で合法的に民泊が運営できるということになりました。大阪市と東京の太田市が解禁になったので、その年の4月に私が書いた書籍が販売になりました。
大阪の条例はローカルではありますが、特区民泊は画期的でした。当時やっていた不動産で扱っていた、かつてはグレーゾーンの物件も、法律に準拠して許認可をとってやっていった結果、銀行からそれを評価してもらって、1000万円の運転資金を融資していただいたんです。
また書籍を出したことを機にもっと詳しく内容を教えて欲しいという人が増えたのでサロンを開設することにしたのです。民泊のサロンといっても当時は有料オンラインサロンでやる方もそんなにいなかったので、時代の魁でした。
月額１万円ではじめて、初心者の方やサラリーマンの方でもより気軽に入れて参加者のレベルの底上げできるコミュニティを目指してやってきました。最初30人だったメンバーも、2019年コロナ前には160人くらいになり、コロナ禍は少し減りましたが、今は190人くらいに人数を伸ばしています。
そして2017年には大阪市内にある古い物件、いわゆる「ボロの戸建て」を購入しようと考えていました。1000万円以下の物件もあるので、2018年ごろにその物件を買い始めました。実際の不動産を購入したのは、サラリーマン時代に買った最初の物件以来です。
ポストコロナの展開
テレビに出演した新山彰二さん
2017年に融資を受けて以来、2019年ごろから民泊用の物件が海外の人に需要があるというところには着目しており、仕入れ価格の2～3倍の金額で売却することができました。キャッシュができたので銀行の評価も上がり、そのタイミングでコロナ禍となりましたが、決算書が良かったので経営的には好転していました。コロナ融資もあいまって、2020年から2022年にかけてはかなり収益物件を結構買うことができました。売り上げ規模も延びて、賃貸売上だけだと10倍くらいの規模となり、見込みを含んで不動産の投資規模も8億～9億円くらいになりました。
きっかけとして大きかったのは、民泊ブームに購入出来て、売却もいいタイミングでできたことがあると思います。
《攻めの民泊×守りの不動産》という二軸の事業
テレビに出演した新山彰二さん
今後の展開は、北海道のルスツに共同購入した土地を事業再生化補助金を使ってグランピング施設を作るのがひとつです。また、海外の不動産に初挑戦して、国内と海外の物件数の規模を増やしながら、安定的に購入していきたいと思っています。
不動産事業と宿泊事業の二軸について、バランスも大切です。「守りの不動産、攻めの民泊」というところを意識して運用していくことが大切だと思います。不動産はどうしても資金の規模に依存しますが、宿泊事業は波に乗れたら少ない自己資金でも参入できるので面白い事業だと思います。中長期的に考えたら民泊の魅力と不動産の魅力、両方を立ててこそ価値が高まると思っています。
ポストコロナ時代は、宿泊事業だけに100％ベットせず、不動産事業も組み込んで考えた方が賢明です。GDPの減少、人口の減少、円安の問題等々、貧富の差はどんどん広がります。不動産事業は守りではあるけれども未来が明るいかでいうと必ずしもそうではないことは忘れてはいけないと思います。
こういった内容を4月に発売する書籍に書いていますので、是非お読みいただければ幸いです。
エアグローバルエージェンシーとの出会いと今後の展開
新山彰二さん（右）とAGA・近江代表
2018年ごろは民泊ブームのさなか、非合法を黙認しているような業者は次々に消えていきました。共同セミナーを開催して多くの受講者の共感を得て、交流が深まったのもこの時期を経てからのことです。
近江さんと出会ったのもこのブーム真っ盛りの頃です。バンコクを中心に活動されている近江さんには、民泊プレスアカデミー初の海外ツアーを企画して、勉強と物件の研究を進めました。
AGAは数ある民泊運営代行業者の中でも、かなりユニークな会社だという印象がありました。近江さんの持っている海外生活を経験した視点は、外国人目線からの民泊設計なので「こういうのがウケるよね」というセンスも全く違うので、印象に残っていました。
当時からファミリー物件に着目しているという点も刺激を受けましたし、特にマスターベットルームや水回りに対しての意識も全く違っていて、所有している物件もそれらを踏襲しているのを見て影響を受けた部分もあります。
インテリアコーディネートもユニークで、Airbnbの上位表示に対する分析も緻密で、当時からプロ意識も高いなという意味で好印象でした。民泊プレイヤーズアカデミー（MPA）のメンバーにも影響力があったと思います。
現在、タイの視察ツアーを組んでおり、タイの口座を作ったり、パタヤの物件やバンコクの物件を見学したりするツアーを企画中です。
この記事へのコメントはありません。