自ら海に出で、潮目をつかめ！ 海外民泊投資のメリット

株式会社ハーモニー 石垣幸造様

家業だった漁業の船長から不動産の大家へと転身された石垣様は、札幌を拠点に事業を拡大されています。「安定的なフローを求め、不動産業界に参入した」というその経緯、現在の国内外不動産市況を鑑みた海外不動産投資のメリットなどを伺いました。

他業種から不動産業に変わられた経緯は？

私は実家の自営業だった漁業の船長から不動産の大家になりました。漁業は魚を捕って漁場で氷に漬け込んで、陸揚げして売却するとそこでワンクールです。毎年毎年その区切りで終了というのが、一次産業の宿命です。そのときの市況次第で魚の値段も変わるし、天候次第で水揚げ（取れ高）もものすごく市況に左右されてしまいます。漁業専業だとストックを築くのも厳しい仕事だったので、余剰資金をストックしていくこともままならない状態に陥ります。その中で毎年一からまたその年の事業計画をこなさなければなりません。
もっと安定的にフローが出せる状態に持っていけないかな、と思ったのが最初のきっかけです。漁業関係者の先輩で目に着いたのが、アパートを持っている事業者や駐車場を持っている事業者です。漁業やりながらも、そういうフローの収入を得ている方が何人かおられました。本業の漁業経営が芳しくなく、うまくいかない時でも、そちらのフローが事業を支えてくれたというお話を人づてに聞きました。それで不動産の方に興味を持つようになりました。

実際に不動産を購入したのはいつ頃ですか？

不動産を初めて購入したのは37歳の時です。不動産っていいなと思いながらも10年近くも購入できませんでした。もちろん、私が三十代の前半はバブルのピークだったので、とんでもなく不動産は高かったわけです。日本全国、札幌でも相当の値上がりをしていましてね。37歳の時に、バブルがピークを打ってから5年が経過した頃に値ごろ感があって、それ以上は下がらないだろうなと思って物件を購入しました。しかし実際はそのあと15年近く実際値段は低迷期でした。不動産を始めたタイミングとしてはそんなにいいタイミングではなかったのですが、その中でとことん下がりきった状態、バブルの後処理とともにどんどんどんどんと不動産が安くなって、安くなるたびに買い増しをしていったような形です。

転機はいつ頃ありましたか？

2008年のリーマンショック、それから2011年の東日本大震災までずっとその流れが続いていました。その後に安倍政権の金融緩和政策が転機となって不動産価格が上昇しまして、それまではなかなか苦しい不動産経営の時代が10年ぐらいは続いていたのですけど、ようやくそのあたりから、急に事業内容も良くなっていきました。その後はあれよあれよという間に借り入れが100億規模まで膨らんだという状況ですね。

今の時代の不動産投資で一番大切なのはどんなことだと思われますか？

今は両手放しで不動産をさあ買いましょう、という時代ではないとは思いますが私の考え方の中では、不動産における将来の値上がりだとか含み資産とかっていう部分はどうでもいい話しで、基本的に私はキャッシュフローを充分に生むことを一番に考えています。とにかくフローが出る状態に持ってくのが一番大事なことです。それさえしっかりと見込めるのであれば今の状態でも不動産を購入できるのではないかと考えております。

経営上での、海外不動産投資のメリットは？

まず、外国の不動産の場合は少し日本の場合と事情が異なります。まあいろいろ買ってみて初めて勉強になるのですが、アメリカのハワイ州の不動産はとにかく税金が高いので、ほとんどキャッシュフロー出ないです。どうしてもキャピタルゲイン狙いの不動産投資になってしまうことにはなります。
また、タイの場合ですとバンコクには大規模開発できる土地もまだ残っているので、その不動産の立地の希少価値がレジデンスマンションの場合にはそんなに出ないのだなということがやってみて分かりました。おまけにほんの10年ぐらい前に作った建物と今の建物のグレードが違いすぎて、いくら立地が良くてもタイの建物の価値がどんどん落ちていくような事もやってみて肌感覚があります。

日本と海外の不動産を両方持つことによって相乗効果があるわけですね。

そうですね。海外不動産を持つことによって日本の不動産の良さと悪さメリットデメリットが浮き彫りにもなります。海外不動産を購入することによって、日本の不動産をニュートラルに見る事に繋がります。確かに管理の煩わしさとか色んなデメリットはありますが、生きた市況が見られるという意味でも、経営的なメリットはかなりあるのかなと思います。今年になって急激な円安とアメリカのも恐ろしいほどのインフレを目の当たりにして、世界の経済はダイナミックに動いているだということは感じることができます。

現在の札幌の市況はいかがですか？

私の事務所からは今高層階のホテル何棟も建築中なのが見えますが、実際に建ち上がってはいるけど全てがホテル稼働してないです。お客さんを受け入れしてないホテルもまだあります。そこに今参入すると安売り競争に参加しなきゃならない状態になるのでやっぱり厳しいです。
実際、今商売として成り立っているのが、逆に高級路線で食事が懐石料理や個室に露天風呂付きの部屋がある温泉とか。そういうプチ富裕層向けのニッチな業態だけがちょっと残っていて、安い設定のお部屋はみんなまだまだ苦戦している状態です。
そこを星野リゾートとかが、高級路線としてある程度の売り上げが上がってるように聞いていますけども、我々（個人投資家）が今そこでビジネスチャンスをとらえるのはまだちょっと先なのかなと思っています。正直日本国内のエアビ―は需要が増えてきてからでも十分間に合う業種なので、そこまで積極的にやる必要はないのかなと。やるとしたらアンテナ的なもので一部屋二部屋行って、ウォッチしておくことは大事かなと思います。いきなり参入しようとしてもノウハウやシステムなどそういうのを積みあげていくにはどうしても時間がかかるので、一部屋を二部屋だけを運用していてもいいと思います。

常に潮目が変わるチャンスを狙うということですね？

そうですね。潮目が変わるチャンスを捉えるそのための準備や努力はすべきだと思います。そこで潮目が変わったなっていうタイミングがしっかりと自分でわかるまでは、もうちょっと規模拡大とかを抑えた方がいいのかなと思います。
すごく資本があって、先回って安くなった不動産を買えるのであれば別ですが。今現在日本国内の不動産安いわけじゃないし、むしろインバウンドのホテルを建てるために2～3年前に先行取得された土地なんかが、もう他の政令指定都市でもほとんどそうだと思うのですが、繁華街や中心部の土地の値段を押しあげてしまったので、現在は小資本が購入出来るような状態ではありません。それなのでアンテナショップ的な意味あいで、エアビ―のビジネスを小規模でやることは価値があると着地するわけです。
漁師の話になぞらえていえば、陸に居る時に沖で魚を獲った情報を得てからでは遅いわけです。探索をすることが投資家の仕事です。物資を船に積み込んで長い航海を耐えられるような状況準備をして海に出る時を待つということになるのかなと思います。

石垣さんご自身は、現在はどのような事業をメインにされていますか？

現在の弊社は創業して12年。札幌市で不動産賃貸業をメインに事業を拡大してきました。現在は宅建業者として登録すべく活動中です。今までの不動産賃貸業並びには35～40棟近くの新築の賃貸マンションの企画、建設、所有、売却をやってきましたけども、業者免許を持つことによって円滑に 不動産の企画に携わることができます。成長の第2段階ということで今活動しております。
弊社が培ってきたノウハウならびに私個人として27年あまり札幌で不動産賃貸業を営んできたノウハウを圧縮して、エンドユーザー様に提供できます。コンサル並びにアドバイスして新築の企画に関してサポートできたら今までの実績が無駄にならないのでないのかなと思い事業を推進しています。

海外の民泊事業を始められた経緯を教えてください

賃貸業をメインに事業内容を推進するその過程で、事業の裾野を広げる為にインバウンドが増えた頃エアビーアンドビーの施設がほとんどなかった時期に参入を開始しました。当時は安い宿泊料の狭いタコ部屋的なエアビ―が日本の主流だったのですが、私は疑問を感じていました。その中で弊社はいち早く海外の富裕層向けにビジネスを展開していた近江さんの会社のことを知り、事業に共感するところが大きかったのです。
海外では普通の一部屋に一つトイレとバスが付いているのが普通なのですけれども、日本では部屋が三つ四つあってもバスとトイレは共用で一つだけの文化が故に、エアビ―ではインバウンドの潜在ニーズを満足させられないような状態が今現在も続いています。
当時は私も海外旅行をしていると、やっぱりひと部屋につき一つのバスルームというのがスタンドスタンダードなホテルで、日本との格差を肌で感じていました。それでエアグローバルエージェンシーの近江さんにこちらから連絡をしたのが協業するに至ったいきさつでもあります。
タイの実績などを見させていただいてから、一緒にやろうということで札幌で富裕層向けに一部屋に一つのバストイレを設置した海外ではスタンダードなプロジェクトを開始し2020年の5月からオープンの予定で準備していましたがあいにくコロナが発生したので、かなりの設備投資をしたのですけども稼働せずに、もう一度インバウンドとして富裕層が入ってこられるまで、3～4年はかかるであろうという見通しを立てまして一時撤退を決意しました。

コロナ後の民泊 札幌の状況は？

今は、北海道ニセコエリアでは、海外ブランドホテルの名前を冠した富裕層向けのホテルも何棟かできてはいるのですけども、札幌市内においてはまだそういうホテルが全くない状態が引き続き続いています。

コロナ後の民泊 札幌の状況は？

今は、北海道ニセコエリアでは、海外ブランドホテルの名前を冠した富裕層向けのホテルも何棟かできてはいるのですけども、札幌市内においてはまだそういうホテルが全くない状態が引き続き続いています。

現在稼働している富裕層向けの民泊は？

現在は2部屋ほどハワイのコンドミニアムを現地のエージェントさんにお願いして、エアビ―で稼働しています。こちらはインバウンド狙いというより、アメリカ本土のメインランドから海外旅行に行けなくなった方が観光に訪れるという流れの中でマンスリーに近い形で安定して稼働している状況です。タイには、近江さんのエアグローバルエージェンシーに運営を委託しているコンドミニアムがありますが、現在はマンスリー運営で次の機会を待っているというような状況になっております。

次世代に向けたメッセージはありますか？

子供世代のビジネスパーソンに伝えたいこととしては、積極的に投資という観点で世の中を見られるようになって欲しいかなと思います。
一つの業態にこだわらないっていうことも必要かなと。変化に順応する変わり身を持たないと今後これからの世の中を生き残っていく上においては自分の固定観念が自分の邪魔をしますが特に今は、固定観念を持たずにフラットに世の中を広く見て投資をしてくという観点を持つ必要があると思います。

コロナ明けはまたエアグローバルエージェンシーと富裕層向けの仕事を

エアグローバルエージェンシーの魅力は富裕層向けの顧客ニーズをしっかりつかんでいること。日本においてそこはニッチではあるのですが、私は富裕層向けのエアビーアンドビーをもう一度再開したいかなという思いはあります。インバウンドが以前のコロナ前の状態に戻るとしたらさらにもう3年ほど先になるのかなと思っていますがコロナ明けにはまたエアグローバルエージェンシーの近江さんと仕事がしたいと考えています。