枝幹雄様
沖縄民泊開発でジャグジー付き&BBQ&ペットフレンドリー民泊が大ヒット
- 千葉県在住 枝幹雄様
- 千葉県在住の枝幹雄さんは手頃な資産運用としてはじめることのできる民泊運営に魅力を感じ、沖縄にユニークな民泊をヒットさせました。「カンボジアの民泊づくりも手掛けたい」と語られるまで、数々の困難も乗り越えピンチをチャンスに変えてこられたという、その経緯を伺いました。
- 個人投資家として民泊に参入したのはなぜですか？
- 2017年から法人を立ち上げ、手頃な資産運用として民泊を始めました。民泊のインバウンド需要が盛り上がりを見せていたころ、個人投資家として民泊のビジネスモデルに魅力を感じ、融資を受けずに、賃貸で転貸して運営するというスタイルでこの事業をはじめました。以前から不動産投資をしていて、民泊が活況になり始めた2018年から民泊に参入しました。
- 民泊運営の手始めはどんなことから？
- このビジネスをはじめるにあたり、勉強が必要だったので民泊コミュニティーに入りました。
コミュニティで大阪で比較的初期の時期から民泊を始められた方と知り合いました。大阪は特区でもあり、橋下知事のおひざ元で大阪でインバウンドシーンが盛り上がっているさなか、関西空港設立の頃から民泊の事を考えられてきた方です。インバウンドの先駆け者として熱量の高いコミュニティの活動から刺激を受けていました。
コミュニティは実際の物件探しや人脈作りにも貢献。エアグローバルエージェンシーの近江さんとも、のちのちそこで知り合うこととなりました。
- 民泊投資先の場所選びはどのように？
- 民泊をいざどこでやろうか？と場所を考えたときに、もともと沖縄は、会社員時代に那覇の沖縄営業所に転勤になり、２年間住んでいましたので、土地勘があったからです。それが沖縄で民泊を始めたきっかけです。
2017年、沖縄の那覇の物件はすでに民泊仕様になっていてるものが出回っていました。譲渡金を払えばすぐ始められそうだったので興味を持ったんです。
転貸物件として設備だけ自分で整えれば民泊を始めれるところがあり、手始めにそこを契約しました。名義を変更すればすぐ民泊を始められるというところが魅力でした。
沖縄の観光シーズンのピークは夏です。この物件のオープンが7～9月波に乗れてタイミングが良かったということもあり、初年度から月間100万円くらいの利益が出ました。 - 好調な民泊運営スタートを切られたのですね。
- 最初に企画した民泊が好調なので、すぐ2件目の物件契約を検討しました。アドバイザーの方は当時大阪に住んでいたので、地の利のきく大阪で新しい物件の相談をしていました。
築古の物件を自分で内装して貸し出すスタイルでいこうと腹積もりを決め、大阪の物件を購入。紹介のご縁で実際の内装工事をしてもらいました。2018年に環状線西九条駅（此花区）徒歩2分、USJへのアクセスがいいターミナル駅という魅力がある場所でした。すぐに民泊の認定をとって本格スタートしましたが、なにぶん大阪は競合が多かったのと、その物件が間取りが狭かったために、沖縄よりは少し苦戦しました。
苦労の割にあまり予約が入らない状況が続き、周りに新築などがどんどん建設される中、このままで大丈夫かなあ...と思い始めた2019年。
1年続けても赤字続きでした。2019年末には大阪の物件の撤退を決断し、2020年1月に退去しました。市況を見て2020年2月からコロナ禍突入前になんとか大赤字を抱えずに逃げ切れた、という感じです。
- 民泊運営会社のトラブルなどはなかったですか？
- ありました。2019年は8月くらいから、当時沖縄の那覇の物件をお願いしていた運営代行会社からの入金が突然未納になるトラブルがあり、私は弱り目に祟り目でした。理由のはっきりしないずさんな管理会社に凝り、新しい管理会社を検討していた時です。しばらく続けていましたが、当時インバウンドは厳しい状況という渦中でもあったので、那覇は一旦撤退。仕切り直しを決めたそのころ、エアグローバルエージェンシーの近江さんにいろいろと親身になって話を聞いてもらっていたんです。
- そのあと沖縄の新しい民泊物件を検討されたのですね。
- 2019年8月、沖縄の本部（もとぶ）というところにいい物件を見つけたので検討していました。RC工法の一戸建て築15年2DK、50平米、自分の別荘にもちょうどいいなと思って魅力を感じ、借りることにしました。
内装は相談に乗ってもらっていた近江さんにデザイナーを紹介してもらって現場に入ってもらいました。
そこで近江さんから提案があったのは、「沖縄でリゾートだから、ジャグジーつきにしてはどうですか」というもの。庭に設置するタイプのジャグジーバスは、浴槽自体は30万円程でも基礎工事に費用が要り、施工には150万円ほどかかるチャレンジです。当初近江さんからのアイディアに真意がわからず戸惑ったのを覚えていますが、新しい感覚で面白そうだなと思ってすぐに決断しました。 - リゾート・沖縄の民泊はどのように工夫されましたか？
- 沖縄は米軍の基地があります。彼らは週末休暇は基地の外に出ることが可能で、おもいおもいに休日を過ごします。しかし、一見リッチに見える米軍職員も、週末自由にできるお金って実はそれほど高くありません。我々日本人が思っているより彼らの遊びに使える予算は控えめなのが現状です。私が本部（もとぶ）で契約していた物件はコンパクトなサイズで、インバウンド顧客である欧米人向けに広さを売りにすることもできません。
米軍職員に使ってもらえる民泊施設として打ち出すには、ユニークな付加価値をつける必要がありました。
近江さんからあったジャグジー設置の提案は、そんな米軍職員を含む沖縄観光の市況に合わせたユニークなものでした。 - 沖縄の民泊物件に合った付加価値とは？
- 米軍職員はペットを飼っている人も多いので、ペット可能にしたのもよかったです。ジャグジーとBBQ、そしてペットと一緒に過ごす、というアメリカ人にとってはあるあるの週末の過ごし方の提案が功を奏しました。
ジャグジー付きも、まだまだ沖縄では珍しく、特に本部（もとぶ）でやっているというのは今のところきいたことがありません。
コロナ禍直後はやや厳しい状況にさらされましたが、現在は活況を取り戻しつつあり、週末は人気です。日本の入国規制が解除されれば、状況はもっと良くなるかなと思います。
2020年は、米軍職員もアメリカに帰れないという状況のなか、本部の方は人気がありました。彼らは沖縄本島から出て離島に遊びに行ったり出来ないという取り決めもあるので、遊ぶ場所も限られています。本部（もとぶ）が沖縄本島にあるのどかなエリアであるということも好都合だったようです。
近江さんの数あるデータの成功事例を色々と見せてもらいながら、ジャグジーつきの物件の企画し、実施したことが勝算を招いたと思います。 - 民泊運営を成功させるこれからの展望は？
- しばらくの間は、国内の物件は現状維持です。ゲストからいただいている改善点を物件に反映して、修繕をきちんとすることなどに力を入れ、評価の向上に重きを置いていきたいと思います。
市況を見ると、沖縄の民泊は二極化しているようです。もともとの高級物件に対して人気が集まっている一方で、米軍職員やファミリー向けなどのリーズナブルな物件にも人気が集まっている。私は後者を極めていきたいと思っています。
高級と低価格との二極化は沖縄だけではなくて、日本国内全ての場所で起こっている現象です。民家で民泊という時代は終わって、これからは特化型の民泊の時代が来ているのではないかと思います。
この状況下で沖縄には国内外からのLCC利用もあり、国内旅行も復活しつつあるので、沖縄の民泊は利用価値が高まっていると感じています。
- 海外物件の民泊はどんな魅力を感じますか？
- 2019年のコロナ前に２回ほどカンボジアに視察に行きました。日本の投資家が現地のパートナーと企画したタワマン（コンドミニアム）の建設予定地を確認するためです。帰国してプレビルドの段階で3戸ほど購入し、完成したら民泊にするのも面白いと思っていましたが、完成する前に売却先が見つかり一括売却されたので、民泊利用にはできませんでしたが、第2段を投資したので、機会があれば見に行き、民泊を運営したいなと思っています。
実際に行ってみてプノンペンの開発が進んでいる様子に驚きました。大きな都市ではないのですが、若い人がとても多いですね。カンボジアは通貨が米ドルなので、預金金利が高いのでそれも魅力のひとつです。
カンボジアはフランス領だったこともあり、料理が仏テイストでおいしい。衣食住が個人的に肌に合う感じなのも魅力ですね。 - エアグローバルエージェンシーの良い点
- ＜設備や備品へのアドバイス 地域の状況を分析した戦略＞
民泊企画段階で、備品を取りそろえる際、近江さんは家具などの要求レベルが高いのですが、結果的にそれを購入してよかったなと思っています。
キングサイズのベットやそれにまつわる備品 airbnb リスティングで費用対効果の高いリスティング対策など、日本では一般的にはとりあつかっていないものも紹介してもらってとても助かっています。
