A・T様
タイ国 バンコクの物件の稼働率大幅アップ！ 民泊アフターコロナの投資ポイントとは？
- A・T様
- 現在、4棟の海外不動産物件を所有し、エアビ―ビジネスもされているA・Tさんは、日本でも不動産を管理運営されるその道のエキスパート。エアグローバルエージェンシーと協業することになった経緯と、海外不動産投資に対する思い、コロナ禍で費用対効果が高かった取り組みなどを伺いました。
- タイの不動産やエアビ―のビジネスに興味を持たれたのはどういったきっかけですか？
- 自営業の仕事でタイに仕事で行くことが頻繁にあって、毎度長期滞在になるので、ホテルを借りるよりコンドミニアムを借りて住みたかったというのが最初のきっかけです。コンドミニアムは外国人も買えるということを知って興味を持ちました。本業でインテリアやパーティーグッズのECサイトを事業を手掛けていた関係で、個人的にチャットチャックマーケットは魅力を感じますね。
- 元々どういったきっかけで民泊を始められましたか
- 現在4棟購入居ていて、最初の１棟は2014年パタヤビーチの奥まったところに買いました。日本の熱海のようなリラックスした雰囲気がとても気に入ったんです。プレビルドという状態の物件を買いました。こちらは全く物件が立っていない状態から購入することができ、 毎年キャッシュバックがついてくるというパッケージです。それを利用して７％から10％還ってきて実質満額で購入できました。私が民泊を最初にはじめたのは、ビジネスというよりは海外に拠点を持ちたいという個人的な夢をかなえるためです。
- 管理はどうされていましたか？
- そのパタヤの物件は、サブリースっていう形で運用し、管理会社が運営と物件管理をしていました。
- そのあと別の物件を買ってエアビ―を開始されたのですね
- そうですね。1年後BTSのベーリン駅から徒歩7分のところに、プレビルドを購入しました。交通の便がいいので、自分が住むのにはよさそうというのが購入した理由です。エアビ―サービス自体が2015年ごろタイでも解禁されたので、コンドミニアムを購入した会社に管理を頼んでスタートすることに。すぐに予約が入りました。日本から遠隔で予約状況を見たときはすごく嬉しかったのを覚えています。
- そちらの管理はスムーズにいきましたか？
- いいえ。現地代行管理会社はお客様が直接コンドミニアムのフロントを訪ねる設定にしていて、チェックインの時トラブルとなり、一旦その管理会社では民泊運営が難しくなってしまいました。自分がタイに来たタイミングで、以前から通訳の仕事をお願いしていた現地スタッフにエアビ―の方の管理も依頼したところ承諾してくれたので、業務を依頼することにいました。そちらの物件は1回の予約で1か月から半年くらいの長期滞在のお客様が結構付いたので、事業としては順調に回り始めました。
- 海外のエアビ―事業で順調に利益が獲得できたのですね
- そうですね、黒字でした。単なる個人的な物件購入から、運用型のビジネスとして少し欲が出始めた頃合いに、3棟目の物件をトンローに購入することにしました。2015年のことです。プレビルドはできるまでに２年から３年必要なので、受け渡しを済ませオープンしたのは2018年ごろです。
- その頃エアグローバルエージェンシーを知ったのですか？
- そうなんです。たまたまトンローエリアで物件をWebで検索していたところ、日本語でエアビ―事業をしている人がいるのを見つけて、宿泊の連絡を取った先がエアグローバルエージェンシーの近江さんだったのです。トンローの物件は2019年の10月から12月に引き渡し可能となり、2020年2月にコロナ禍でしたが、私はバンコクに渡り、当時仕事を任せていた通訳スタッフに物件管理の引継ぎをしてもらい、近江さんに委託したというのが流れです。現在はエアグローバルエージェンシーにバンコク市内（ベーリンとトンロー）で３物件お願いしています。
- そのほか海外投資はされていますか？
- カンボジアに物件を持っています。そちらもプレビルドで購入しました。2018年ごろ完成予定でしたが、停電が多いなど完成までに様々トラブルもあり、コロナ禍での引き渡しとなりました。物件完成の確認のために私が日本から渡航するのも難しい時期だったので、バンコクにいる近江さんに代理視察を依頼しました。エアグローバルエージェンシーを通じてカンボジア現地の管理者ともつながったのでひと安心です。お蔭様でカンボジアのエアビ―も無事稼働を開始することができました。
- カンボジアの物件は投資目的で買われた意味合いが大きいですか？
- そうですね。分散投資目的の色は濃いです。それに加えて、先々海外拠点を探すうえで、実際にエアビ―を経営していた方がより市況を肌で感じることができるので、海外でエアビ―を運営するのは一挙両得という気持ちが大きいです。投資目的で買っているといっても、私は主力ビジネスとしては稼働しているわけではありませんが、日本国内の物件だけではなく、今後もいろいろな国へチャンスを求めて積極的にエアビ―を作っていきたいなという思いはあります。
- 円安市場の中、海外不動産投資はどんな魅力がありますか？
- コロナ禍で丸々2年渡航していない状況ではありますが、海外の民泊事業に参入したのが人より少し早かったこともあって、見通しの幅が広く持てており、メリットを多く感じています。売却は今考えていませんが、現在は円安なので、私が過去購入した物件の市場価値自体は上がっているので良かったです。
- 海外不動産投資において、エアグローバルエージェンシーを使う利点はどんなところですか？
- 何よりスタッフさんの手際がいいのが魅力ですね。お陰様でビジネスとしてもきちんと成立している状況が続いているので、こちらも安心して管理を任せられとても満足しています。コロナ禍で状況が厳しい物件に対しては、集客の工夫や改善点も提案してもらいました。具体的にはテレワーク環境を整備し、サムネイルを変更しただけでお客様が増えたのでとても良かったです。
Wifi環境や清掃状況もスタッフさんがミステリーショッパーとして調べてくれるなど、きめ細やかなサービスも嬉しいですね。 - 物件に対して設備投資はどのタイミングでしましたか？
- コロナ禍後、価格競争を加味して一泊500バーツ程度に値段を下げましたが、なかなかお客さんが入らず苦労していました。コロナ禍では値段を下げるだけではだめだと判断して設備投資をしました。
ワーケーションの設備を導入してから徐々に客足が伸びはじめました。
初期費用は日本円に換算すると一部屋当たり５万円から6万円です。そこまで高額な費用を投じていませんが、特にトンローの物件は実際に自分が寝泊まりしてお客さんの動向も実地で考えながら、備品を調達したり内装を考えたりしたので思い入れもあります。お陰様で現在は徐々に稼働率が上がってきています。
＜バンコク・BTSのベーリン駅近くの物件A 設備投入前後の実績値＞
2021年
1月、0
2月、0
3月、16%
4月、0
5月、3%
6月、10%
7月より、設備導入
7月、77%
8月、100%
9月、100%
10月、87%
11月、83%
12月、74%
2022年、1月100%
こんな感じでしっかりと改善されていました。 - 日本でもエアビ―の事業はされていますか？
- アパート経営含め6棟を管理しています。古民家を購入して、出来るところはセルフリノベーションして民泊を始めました。元の物件の雰囲気を活かして作っています。
- エアグロバルエージェンシーの良い点はどのようなところですか？
- スタッフさんのコミュニケーション能力も高く、チームワークも完璧だと思っています。今まで大変だったことが全て解決して、お客様からのクレームもほぼなくなりました。大変感謝しています。また 宿泊単価を上げるための費用帯効果の高い投資ポイントを提案してくれます。値段を下げるとか、他のサイトの掲載するとかではなく、根本的な集客するための提案工夫があると思います。
私は以前、日本法人の別業者で物件管理をしていて大変苦労した経験があります。そのあとは一旦自力で管理してみましたが、やはり日本から海外の物件をきめ細かく管理するのは大変でした。今はエアグローバルエージェンシーに任せることができ本当に良かったです。
