【民泊始め方】住宅宿泊業者とは？新法に基づき2022年民泊オーナーデビュー！

【民泊始め方】住宅宿泊業者とは？新法に基づき2022年民泊オーナーデビュー！

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民泊のルーツは「友人を自宅にお招きするような寛ぎの場を提供すること」ですが、現在日本で合法的に民泊を営むには法律にのっとった手続きをしておく必要があります。2018年に改正された住宅宿泊事業法（民泊新法）を軸に住宅宿泊業者について解説します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、民泊解禁後制定された新しい法律です。より質の高く安全なサービスを民泊で実現し、インバウンド顧客の定着を図るため作られました。騒音やゴミ出しなどの近隣トラブルを避けるなど、健全な民泊運営をするためのルールが定められています。
参考:国土交通省　https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html

民泊したい際、届出を出す手段は 住宅宿泊業者含む２つから選べます

日本での民泊開業には下記2つの手段いずれかで手続きしなくてはなりません。それぞれ、基準となる法律が異なります。

・旅館業法の対象の簡易宿所として届け出て、民泊運営事業者となること
・住宅宿泊事業法の対象業者として届け出て「住宅宿泊業者」「住宅宿泊管理者」「住宅宿泊仲介業者」いずれかとなること、または業者委託すること

上記2つのうち、旅館業法が適用される民泊・簡易宿所は「ホテル又は旅館等」に該当し営業日数無制限のため、ビジネスとして「儲かる民泊作り」が実現できる可能性は大です。

しかし、簡易宿所の届け出には民泊の現地検査（立ち合い検査）が消防署と保健所の両方に発生したり、数万円の届け出費用がかかったり、提出書類がとても複雑であったりなど申請には高コストがかかります。

民泊したい場所の「用途地域」に注意！

ビジネスとして儲かる民泊がしたくて簡易宿所を希望しても、立地によっては「用途地域」ではねられてしまう場合もあります。そのため民泊したい場所の用途地域の区分はかなり注意が必要です。すでに民泊したい物件や地域が決まっているオーナーは、用途地域区分をすぐ調べてみましょう。
参考:札幌市　https://www.city.sapporo.jp/keizai/kanko/news2/seigenkuiki.html

では、簡易宿所の用途地域の対象外のエリアでは、合法民泊できないのでしょうか？いいえ。 住宅宿泊事業法の対象業者としてなら、民泊ができる可能性があります。用途地域区分上営業可能と判断できれば、住宅宿泊事業法に基づく申請を出すことができます。

住宅宿泊業者になるには？資格要件はある？

上述の通り、住宅宿泊事業法の定める民泊にかかわる対象業者には「住宅宿泊業者」、「住宅宿泊管理者」、「住宅宿泊仲介業者」の３つの種別があります。住宅宿泊事業法では「住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。（第２２条）」と明記されています。個人で住宅宿泊業者になる場合も、以下のいずれかの要件を満たしていれば住宅宿泊管理者の登録が可能です。

住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務に２年以上従事している
宅地建物取引士の登録を受けている
管理業務主任者の登録を受けている
賃貸不動産経営管理士の登録を受けている

また、上記要件を満たさないオーナーでも、利用区分の用途地域が住宅宿泊事業法の対象であると確認の取れている物件であれば、業者に委託すれば民泊できます。

※ 民泊サービスの仲介を委託する場合、オーナーは必ず住宅宿泊事業法上の登録を受けた住宅宿泊仲介業者又は旅行業法上の登録を受けた旅行業者を使いましょう。登録を受けた住宅宿泊仲介業者及び民泊の仲介を行う予定の旅行業者は、以下の観光庁のサイトにある一覧表を確認してください。http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/mediation/attention.html

住宅宿泊業者の扱う「住宅」とは？

さて、住宅宿泊事業者が民泊にできる「住宅」って何でしょうか。ここでいう「住宅」とは、台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設を指します。居住要件として、

・現に人の生活の本拠として使用されていること
・賃貸の場合、入居者の募集が行われていること
・随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていること

上記が求められています。また、実際に民泊営業をする際はゲストを宿泊させる日数を１年間で180日以内に収める必要があるほか、月次で宿泊者の内訳や宿泊日数の報告に応じるなどの要件を満たし続ければ、自分が同物件に居住したままで民泊営業が継続できます。

住宅宿泊事業者の「家主居住型」と「家主不在型」民泊の違い

民泊新法（住宅宿泊事業法）の民泊施設は、家主が宿泊者と一緒に宿泊施設に泊まるタイプの「家主居住型民泊」と、家主は宿泊施設に泊まらず民泊施設管理者が施設を管理する「家主不在型民泊」に分けられます。家主居住タイプ「家主居住型（ホームステイ）」とは、住宅提供者が住宅内に居住しながら、当該住宅の一部を利用者に貸し出すものです。なお、休暇で旅行に行く間貸し出すというような場合は、家主居住型民泊ではなく家主不在型に該当します。

家主居住型民泊のメリット

「家主居住型民泊」の要件

家主居住型の管理業務は、オーナー自身が届け出をして管理業務を行うか住宅宿泊管理業者に届け出や管理業務を委託する必要があります。家主居住型民泊の要件は以下の通りです。

・個人の生活の本拠である（原則として住民票がある）住宅であること。
・宿泊者への提供日に住宅提供者も泊まっていること
・年間提供日数などが「一定の要件」を満たすこと
・住民票がある家であっても、宿泊者が泊まる日に家主も泊まっていること

「家主不在型」の民泊の要件

家主不在型の管理業務は、オーナー自身が管理業務を行う場合を除いて、住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。家主不在型民泊の要件は以下の通りです。

・1年間提供日数などが「一定の要件」を満たすこと。
・提供する住宅において「民泊施設管理者」が存在すること（登録された管理者に管理委託、又は住宅提供者本人が管理者として登録していること）

住宅宿泊事業者として事業を開始するためには？

住宅宿泊事業者として民泊を始めたい場合は、都道府県知事等に当該事業を営む旨の届出をする必要があります。参考:札幌市の場合　https://www.city.sapporo.jp/keizai/kanko/minpaku/minpakujigyousha.html

届出の際、入居者の募集の広告等住宅が居住要件を満たしていることを証明するための書類、住宅の図面等を添付することが必要です。参考:観光庁　https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/procedure.html

住宅宿泊事業者ってどんなことをするの？

手続きや諸条件についてみてきましたが、実際住宅宿泊業者となって民泊をする場合、具体的に日々何をするのでしょうか。基本的な業務は、円滑にゲストと地域社会を繋ぐ管理人さん的な役割です。住宅宿泊事業者として民泊を開始した際は、営業の日数の報告や宿泊者の名簿などはオンラインで月に一度レポートする義務が生じます。プライベートな時間を削ってのデータ管理や報告はとても煩雑に思うかもしれませんが、顧客管理とマーケティングはどんな事業でも大切なことです。たとえ副業だったとしても民泊オーナーはれっきとした自営業者としてカウントされます。いうまでもないことですが、民泊業界の透明性と健全化を図るうえでも、住宅宿泊業者はオーナーシップをもって民泊経営に取り組むことができる人というのが何より大切になります。参考;観光庁　電子宿泊者名簿　https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/system/regular_report.html

まとめ